Grunderwerbsteuer: Anzeigeversäumnis des Notars hat Folgen

Kommt ein Notar seiner Pflicht zur Anzeige nach § 18 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) nicht innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwei-Wochen-Frist nach, kann er keinen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO in die versäumte Anzeigepflicht stellen. Dies hat der BFH mit Urteil vom 08.10.2025 (II R 22/23) entschieden.

Zum Hintergrund der Problematik

Beurkundet ein Notar einen Vertrag, der ein inländisches Grundstück betrifft, muss er nach § 18 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 3 S. 1 GrEStG innerhalb von zwei Wochen ab Beurkundung der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts Anzeige über den Rechtsvorgang erstatten. Parallel und unabhängig von der Anzeigepflicht des Notars müssen auch die Vertragsparteien als Schuldner der Grunderwerbsteuer den Grundstücksvertrag dem Finanzamt anzeigen (§ 19 GrEStG).

Keine Wiedereinsetzung für Notare bei verspäteter GrESt-Anzeige

Im Streitfall beurkundete die Klägerin als Notarin einen Teilerbauseinandersetzungsvertrag zwischen Geschwistern (den Klägern in den Verfahren II R 20/23 und 21/23). Zum Nachlass gehörten GmbH-Beteiligungen, die über inländischen Grundbesitz verfügten. Die Notarin zeigte die Beurkundung beim Finanzamt an, jedoch nicht rechtzeitig innerhalb der zweiwöchigen Frist. Ebenso wenig erfolgte eine rechtzeitige Anzeige durch die Geschwister. In der Folge machten die Geschwister die Teilerbauseinandersetzung wieder rückgängig. Daran schloss sich die Frage an, ob die für den Teilerbauseinandersetzungsvertrag entstandene Grunderwerbsteuer wegen der Rückabwicklung nicht festgesetzt werden könnte. 

Voraussetzung für die Nichtfestsetzung wäre unter anderem gewesen, dass der Teilerbauseinandersetzungsvertrag dem Finanzamt innerhalb der zweiwöchigen Frist angezeigt worden wäre, wobei eine rechtzeitige Anzeige durch die Notarin hier zugunsten der Geschwister hätte wirken können. Die Notarin stellte deshalb beim Finanzamt einen Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nach § 110 AO hinsichtlich der notariellen Anzeigefrist. Der Antrag wurde durch das Finanzamt abgelehnt. Auch das Finanzgericht gewährte der Notarin keine Wiedereinsetzung.

BFH verlangt Eigenverantwortung der Steuerpflichtigen

Der BFH bestätigte die Vorinstanz. Die Notarin kann einen solchen Antrag nicht stellen, weil sie nicht „jemand“ i.S. des § 110 S. 1 AO ist. Zum Kreis der antragsberechtigten Personen zählen nur die am Grunderwerbsteuerverfahren beteiligten Steuerpflichtigen – im Streitfall die Geschwister. Nur diese können im Hinblick auf die von ihnen versäumte Frist nach § 19 GrEStG einen Antrag auf Wiedereinsetzung stellen. 

Der Notar hingegen ist am Grunderwerbsteuerverfahren nicht beteiligt. Er erfüllt mit der Anzeige nach § 18 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GrEStG seine eigene Pflicht gegenüber dem Finanzamt. In der Konsequenz haftet er auch nicht für ein Versäumnis – weder gegenüber den Steuerpflichtigen noch gegenüber dem Finanzamt.

Hinweis: Verlassen Sie sich bei Grundstücksgeschäften nicht allein auf die Anzeige des Notars. Als Erwerber oder Veräußerer sind Sie nach § 19 GrEStG selbst zur fristgerechten Anzeige verpflichtet. Kontrollieren Sie daher aktiv, ob die Anzeige innerhalb von zwei Wochen beim zuständigen Finanzamt eingeht, insbesondere wenn steuerliche Begünstigungen oder Rückabwicklungen im Raum stehen. Eine versäumte Frist kann steuerliche Nachteile nach sich ziehen, die sich später nicht mehr korrigieren lassen. Gerne beraten wir Sie!