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EmailImmobilienübertragung unter Verwandten: Wann greift das Finanzamt zu?
Das Finanzgericht Düsseldorf hatte darüber zu entscheiden, ob eine Klägerin Einkünfte aus einem privaten Veräußerungsgeschäft erzielte – in Abgrenzung zu einem nichtsteuerbaren erbrechtlichen Vorgang sowie einer gemischten Schenkung.
Die Klägerin und ihre Mutter sind Erben des verstorbenen Vaters der Klägerin. Zwischen der Klägerin und der Mutter wurden Vereinbarungen getroffen, wonach der Klägerin ein Pflichtteilsanspruch in bestimmter Höhe zustand. Zwischenzeitlich wurde die Mutter aufgrund einer Demenzerkrankung in einem Heim untergebracht. Die Kosten dafür übernahm letztlich die Klägerin. Sie erwarb von der Mutter ein bebautes Grundstück, das nach Einholung eines Sachverständigengutachtens (lediglich) einen Verkehrswert von 52.000 Euro gehabt habe. Zwei Jahre später veräußerte sie es für 160.000 Euro weiter.
Finanzamt sieht privates Veräußerungsgeschäft
Das Finanzamt war der Auffassung, dass ein Veräußerungsgewinn in Höhe von 108.000 Euro als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern sei. Die Klägerin meinte dagegen, dass es sich bei dem Grundstückserwerb um einen nichteinkommensteuerbaren erbrechtlichen Vorgang mit Versorgungscharakter handele. Denn im Zeitpunkt der Grundbesitzübertragung sei nicht absehbar gewesen, für welchen Zeitraum die Kostenübernahme für die Mutter der Klägerin noch andauern werde. Deshalb habe die Klägerin durch den Grundstückserwerb die rechtliche Stellung des früheren Anschaffungsvorgangs der Mutter der Klägerin fortgesetzt. Hilfsweise handele es sich um eine gemischte Schenkung, insbesondere da die damalige Bewertung offensichtlich grob fehlerhaft zu niedrig erfolgt sei. Bei Aufteilung des Anschaffungsvorgangs in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil sei der unentgeltlich erworbene Anteil nicht steuerbar und der entgeltliche Teil im konkreten Fall mit einem Gewinn von 0 Euro zu bemessen.
Urteil: Grundstücksdeal ist steuerpflichtig
Das Finanzgericht Düsseldorf wies die Klage mit Urteil vom 08.04.2025 (Az. 10 K 245/22 E) ab. Bei Würdigung der Umstände des konkreten Einzelfalls, insbesondere des Übertragungsvertrags, seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Klägerin ihrer Mutter eine auf ihre Versorgung gerichtete Zusage für die Übertragung des streitgegenständlichen Grundbesitzes gemacht haben könnte. Vielmehr liege eine (teilweise) Erfüllung der erbrechtlichen Forderung der Klägerin gegenüber ihrer Mutter vor. Auch eine gemischte Schenkung sei zu verneinen. Es könne nicht festgestellt werden, dass eine (teilweise) unentgeltliche Übertragung subjektiv gewollt gewesen sei.
Hinweis: Bei Übertragungen innerhalb der Familie sollte der Vertragsinhalt genau geprüft werden: Besteht ein Versorgungscharakter oder liegt eine Gegenleistung vor? Eine steuerliche Beurteilung hängt nicht nur vom Verkehrswert ab, sondern insbesondere vom Willen der Beteiligten und den vertraglichen Regelungen. Wer hier sorgfältig dokumentiert, kann spätere Steuerforderungen vermeiden. Gerne unterstützen wir Sie dabei!
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