Einheitlicher Erwerbsgegenstand: Baukosten beim Grundstückskauf nicht immer steuerpflichtig

Der Bundesfinanzhof entwickelt seit vielen Jahren Grundsätze dazu, wann der Erwerb eines Grundstücks und die geplante Bebauung steuerlich als einheitlicher Erwerbsgegenstand zu behandeln sind. Früher unter dem Schlagwort „einheitliches Vertragswerk“ bekannt, fasst dieser Begriff alle Fälle zusammen, in denen Grundstückskauf und Bauerrichtung derart miteinander verknüpft sind, dass die Parteien wirtschaftlich einen Kauf eines bebauten Grundstücks realisieren, selbst wenn formal getrennte Verträge bestehen. Von einem solchen einheitlichen Erwerbsgegenstand geht der BFH insbesondere dann aus, wenn der Erwerber keine maßgebliche Entscheidungsfreiheit über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung hat und faktisch nur ein fertiges Gebäude erhält. In diesem Fall fließen auch die Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ein. Hat der Erwerber jedoch volle Bauherreneigenschaft, bleibt es bei der Besteuerung des unbebauten Grundstücks.

Darum ging es

In dem vom BFH entschiedenen Fall erwarb eine Gesellschaft bereits 2017 Miteigentumsanteile an zwei unbebauten Grundstücken. Verkäufer und Käufer gehörten einander eng verbundenen Gesellschaften an. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass die Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte von Käufer und Verkäufer getragen werden sollte. Die Finanzverwaltung setzte jedoch die Grunderwerbsteuer auf Grundlage eines erhöhten Bemessungswerts fest und berücksichtigte dabei auch die Kosten, die später für eine Bebauung des Grundstücks entstehen sollten (Baukosten). Das erstinstanzliche Finanzgericht folgte dieser Auffassung.

Rechtliche Würdigung durch den BFH

Hinsichtlich der Aufteilung der Grunderwerbsteuer sei der Grunderwerbsteuerbescheid nach Auffassung des BFH bereits aus formellen Gründen rechtswidrig, weil das Finanzamt die Inanspruchnahme der Klägerin i.H.d. gesamten Steuer nicht begründet habe. Haben Käufer und Verkäufer vereinbart, die geschuldete Grunderwerbsteuer jeweils zur Hälfte zu tragen und sei dies dem Finanzamt bei Erlass des Grunderwerbsteuerbescheids bekannt, benötige die Inanspruchnahme des Käufers in Höhe der gesamten Steuer grundsätzlich eine Begründung, aus der die für das Finanzamt maßgeblichen Ermessenserwägungen hervorgehen. Fehle die Begründung und werde sie auch nicht in zulässiger Form nachgeholt, sei der Steuerbescheid bereits aus diesem Grund rechtswidrig und aufzuheben.

Der Bescheid sei aber auch aus materiellen Gründen rechtswidrig. Entgegen der Auffassung von Finanzamt und Finanzgericht seien die Baukosten im Streitfall nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. 

Der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsgegenstand richte sich grundsätzlich nach dem zivilrechtlichen Verpflichtungsgeschäft, das den Tatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllt. Auf dieser Grundlage wird die maßgebliche Gegenleistung bestimmt. Ergeben sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die rechtlich oder zumindest objektiv sachlich mit dem Kaufvertrag verknüpft sind, Hinweise darauf, dass der Erwerber das zunächst unbebaute Grundstück tatsächlich in bebautem Zustand erhalten soll, erstreckt sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Entscheidend ist, dass das Grundstück von einer zur Veräußererseite gehörenden Person mit bestimmendem Einfluss auf das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung erworben wurde. Nach ständiger Rechtsprechung könne in solchen Fällen der Erwerb, trotz Vereinbarung zur Bebauung, grunderwerbsteuerrechtlich so behandelt werden, als sei nur das unbebaute Grundstück übertragen worden. 

Im vorliegenden Fall sei das Finanzgericht zu Recht davon ausgegangen, dass die Erwerbergesellschaft bei Abschluss des Kaufvertrags über die Miteigentumsanteile in ihrer Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung nicht mehr frei gewesen sei. Es habe jedoch nicht berücksichtigt, dass sie aufgrund des bestimmenden Einflusses ihres Mehrheitsgesellschafters auf die Bebauung der Veräußererseite zuzurechnen sei und somit als Bauherrin angesehen werden müsse. Die Vorentscheidung sei daher auch aus diesem Grund aufzuheben und der Klage stattzugeben. 

Hinweis: Der BFH bestätigt seine Linie: Baukosten gehören nur dann zur grunderwerbsteuerlichen Bemessungsgrundlage, wenn Grundstücksübertragung und Bebauung einen einheitlichen Erwerbsgegenstand bilden.