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EmailHöchstrichterlich entschieden: Das „Bundesmodell“ ist verfassungskonform
Der BFH hat mit drei aktuellen Urteilen vom 12.11.2025 (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25) das sogenannte Bundesmodell zur Grundsteuer als verfassungskonform eingestuft. Die höchsten Finanzrichter wiesen die Revisionen gegen die Bewertungsvorschriften des Ertragswertverfahrens ab, das seit dem 01.01.2025 in elf Bundesländern für die Berechnung der Grundsteuer gilt.
Klagen gegen neue Grundsteuerregelungen erfolglos
Gegenstand der Verfahren waren Klagen von Wohnungseigentümern aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Sie wandten sich gegen die Bewertung ihrer Immobilien nach dem neuen Ertragswertverfahren, das auf typisierten Bodenrichtwerten und pauschalen Nettokaltmieten basiert. Die Kläger kritisierten unter anderem eine ungenaue Abbildung des Immobilienwerts sowie eine verfassungswidrige Typisierung. Sie machten umfangreiche Verstöße gegen das Grundgesetz geltend, insbesondere eine unzureichende Gesetzgebungskompetenz des Bundes und Verstöße gegen den Gleichheitsgrundsatz.
BFH: Gesetzgeber handelt im Rahmen seiner Kompetenzen
Der II. Senat des BFH bestätigte die Rechtmäßigkeit der gesetzlichen Grundlagen. Der Bundesgesetzgeber habe mit der Grundsteuerreform 2019 verfassungsmäßig gehandelt. Ihm stand die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 GG zu. Dass er sich zusätzlich auf eine andere Verfassungsnorm stützte, sei unschädlich. Eine Ermessensunterschreitung sei ebenfalls nicht ersichtlich.
Typisierung verfassungsrechtlich zulässig
In materieller Hinsicht beanstandete der BFH weder die typisierten Bodenrichtwerte noch die pauschalen Nettokaltmieten. Der Gesetzgeber dürfe sich bei der Bewertung an pauschalierenden Maßstäben orientieren, solange die realitätsgerechte Abbildung des Belastungsgrundes im Durchschnitt gewährleistet sei. Trotz einzelner Ungenauigkeiten sei das Ziel einer praktikablen und automatisierten Steuererhebung legitim, insbesondere bei rund 36 Millionen Grundstücken bundesweit.
Auch bei möglichen Ungleichbehandlungen aufgrund pauschaler Mietansätze sah der BFH keinen Verstoß gegen das Grundgesetz. Vielmehr seien diese durch die Einbeziehung der Bodenrichtwerte und die Möglichkeit zur Korrektur bei gravierenden Abweichungen abgefedert.
Auswirkungen auf Steuerpflichtige
Die drei aktuellen Entscheidungen sind auch für Wohnungseigentümer in den Ländern Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen von Bedeutung, da diese Länder ebenfalls das „Bundesmodell“ verwenden.
Für Eigentümer in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben die aktuellen Entscheidungen keine Konsequenzen, da diese Länder eigene Grundsteuermodelle verwenden.
Hinweis: Auch wenn das Bundesmodell verfassungskonform ist, sollten Eigentümer die ermittelten Grundsteuerwerte kritisch prüfen. Liegt der festgestellte Wert mindestens 40 % über dem tatsächlichen Marktwert, besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (§ 220 Abs. 2 BewG). Das kann sich insbesondere bei stark abweichenden Lagen oder Ausstattungsmerkmalen lohnen. Gerne braten wir Sie, um mögliche Einspruchs- oder Korrekturfristen nicht zu versäumen.
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Dr. Stephan Zitzelsberger
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
