Grundstückssanierung: Wann das Finanzamt mitspielt

Aufwendungen für die Beseitigung von Bergschäden an einem Grundstück können zu sofort abziehbaren Werbungskosten führen. Dies hat der BFH mit Urteil vom 21.08.2026 (IX R 13/25) entschieden.

Darum ging es im Streitfall

Ein Ehepaar hatte im Jahr 1990 ein Grundstück in einer Bergbauregion erworben. Auf dem Grundstück befand sich ein ehemaliger und mittlerweile verfüllter Versorgungsschacht eines Bergwerks. Der Ehemann nutzte das Grundstück im Rahmen seines Einzelunternehmens, die Ehefrau erzielte aus ihrer Grundstückshälfte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. 

Aufgrund von Bergschäden waren die Standsicherheit sowie die Befahrbarkeit und Bebaubarkeit des Grundstücks nicht mehr gewährleistet. Der Ehmann entnahm seine Grundstückshälfte deswegen aus dem Betriebsvermögen. Die Eheleute wandten anschließend einen Betrag von ca. 135.000 Euro auf und sanierten das Grundstück, um es wieder in seinen ursprünglichen Zustand zum Zeitpunkt der Anschaffung zu bringen. Anschließend sollte das Grundstück bebaut und vermietet werden.

Finanzamt versagt Anerkennung der Kosten

Die Sanierungsaufwendungen für die Beseitigung der Bergschäden machten die Eheleute in ihrer Einkommensteuererklärung als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Dies wurde vom zuständigen Finanzamt versagt. Die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg.

Erfolg vor dem BFH

Der BFH hat das erstinstanzliche Urteil aufgehoben und das Verfahren zur erneuten Entscheidung an das Finanzgericht zurückverwiesen. Aufwendungen, die den ursprünglichen Zustand eines Grundstücks wiederherstellen, stellen grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten dar. 

Nur wenn eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Grundstücks vorliegt, liegen Herstellungskosten des Grund und Bodens vor. Das ist der Fall, wenn über die zeitgemäße Erneuerung hinaus nach objektiven Maßstäben der Gebrauchswert des Wirtschaftsguts im Ganzen deutlich erhöht wird. Ursprünglicher Zustand ist grundsätzlich der Zustand des Grundstücks, in dem der Steuerpflichtige es in sein Vermögen aufgenommen hat. 

Hatte sich das Grundstück in einem Betriebsvermögen befunden, ist zu prüfen, ob während der Haltedauer im Betriebsvermögen eine die Substanz oder die Nutzbarkeit des Grund und Bodens betreffende Teilwertabschreibung vorgenommen worden war. War eine derartige Teilwertabschreibung vorgenommen worden, ist für die Frage des ursprünglichen Zustands auf den Zustand nach Vornahme der Teilwertabschreibung abzustellen. Insoweit ist der zum Zeitpunkt der Wertänderung maßgebende Zustand, mit dem durch die ausgeführten Instandsetzungsarbeiten erreichten Zustand zu vergleichen.

Da das Finanzgericht zu dieser Frage noch keine Ermittlungen vorgenommen hatte, war das Verfahren zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurückzuverweisen.t.

Hinweis: Dokumentieren Sie bei einer Grundstückssanierung sorgfältig den Zustand vor und nach den Arbeiten sowie die durchgeführten Maßnahmen. Bewahren Sie insbesondere Gutachten, Rechnungen und Unterlagen zum ursprünglichen Grundstückszustand auf. Wurde das Grundstück zuvor betrieblich genutzt, sollten auch mögliche frühere Teilwertabschreibungen geprüft werden, da diese den steuerlich maßgeblichen Vergleichszustand beeinflussen können. Gerne prüfen wir vor größeren Sanierungsmaßnahmen für Sie, ob die Kosten sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder als Herstellungskosten behandelt werden müssen.