Grunderwerbsteuer: BFH zieht klare Grenze beim Gesellschafterwechsel

Der BFH hat mit Urteil vom 25.02.2026 (II R 5/24) klargestellt, dass der erstmalige zivilrechtliche Erwerb eines Anteils an einer grundbesitzenden Personengesellschaft grunderwerbsteuerlich auch dann als Gesellschafterwechsel zählt, wenn der Erwerber zuvor schon schuldrechtlich eingebunden war. Für die Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG reicht eine solche wirtschaftliche Vorstufe ebenfalls nicht aus.

Darum ging es im Streitfall

Im Streitfall betraf der Vorgang eine GmbH & Co. KG, die zunächst als Vorratsgesellschaft ausgestaltet war. Am 29.07.2014 veräußerte die bisherige Gesellschafterin sowohl ihre Anteile an der Komplementär-GmbH als auch ihren Kommanditanteil an eine M-GmbH. Die Übertragung des Kommanditanteils stand unter der Bedingung der Eintragung der Sonderrechtsnachfolge im Handelsregister. Noch vor dieser Eintragung erhielt die Erwerberin weitreichende Vollmachten. Zudem kaufte die KG am 31.07.2014 ein Grundstück. Erst am 19.08.2014 wurde die M-GmbH als Kommanditistin im Handelsregister eingetragen. Das Finanzamt sah darin einen grunderwerbsteuerbaren Wechsel im Gesellschafterbestand und setzte Grunderwerbsteuer fest.

BFH stellt auf das Zivilrecht ab

Der BFH bestätigt die Vorinstanz im Ergebnis. Maßgeblich ist bei § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG a.F., ob ein Gesellschaftsanteil zivilrechtlich wirksam auf einen neuen Gesellschafter übergeht. Das war hier erst am 19.08.2014 der Fall. Dass die M-GmbH zuvor schuldrechtlich abgesichert oder wirtschaftlich bereits Inhaberin des Kommanditanteils gewesen sein könnte, genügt nicht. Beim unmittelbaren Anteilserwerb kommt es allein auf die zivilrechtliche Rechtslage an.

Schuldrechtliche Vorbindungen genügen nicht

Damit weist der BFH die Argumentation der Klägerin zurück. Eine rein schuldrechtliche oder wirtschaftliche Vorposition macht den Erwerber noch nicht zum Altgesellschafter. Neuer Gesellschafter ist, wer vor Wirksamwerden der Abtretung nicht bereits unmittelbar an der Personengesellschaft beteiligt war.

Zudem hielt die KG am 29.07.2014 noch kein Grundstück im grunderwerbsteuerlichen Sinn. Der Grundstückserwerb erfolgte erst am 31.07.2014. Als die M-GmbH am 19.08.2014 zivilrechtlich Gesellschafterin wurde, war die Gesellschaft somit grundbesitzend und § 1 Abs. 2a GrEStG erfüllt.

Keine Steuerbefreiung nach § 6 GrEStG

Auch für § 6 GrEStG reichen schuldrechtliche Bindungen nach Auffassung des BFH nicht aus. Zwar ist die Vorschrift grundsätzlich auch auf die fiktiven Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a GrEStG anwendbar. Voraussetzung ist aber, dass der Gesellschafter vor und nach dem Vorgang entsprechend am Gesamthandsvermögen beteiligt ist. Daran fehlte es hier. Eine bloße wirtschaftliche Vorposition der M-GmbH genügte nicht. Deshalb scheidet die Steuerbefreiung nach § 6 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. Abs. 1 Satz 1 GrEStG bereits dem Grunde nach aus; auf die Nachbehaltensfrist kam es nicht mehr an.

Die Revision blieb damit ohne Erfolg. Der BFH wies sie zurück und bestätigte im Ergebnis die festgesetzte Grunderwerbsteuer.

Hinweis: Das Urteil zieht eine klare Grenze zwischen zivilrechtlicher Gesellschafterstellung und bloß schuldrechtlicher Vorbindung. Bei Transaktionen mit Personengesellschaften sollte der Zeitpunkt des zivilrechtlich wirksamen Anteilserwerbs besonders sorgfältig geplant und dokumentiert werden. Wer sich auf wirtschaftliche Vorabbindungen, Vollmachten oder schuldrechtliche Abreden verlässt, läuft grunderwerbsteuerlich in ein erhebliches Risiko. Vor allem bei Vorratsgesellschaften und mehrstufigen Erwerbsmodellen sollte frühzeitig geprüft werden, wann Grundbesitz vorhanden ist und ob die Voraussetzungen einer Steuerbefreiung tatsächlich zivilrechtlich erfüllt sind. Gerne beraten wir Sie!