BFH: Keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG bei Abriss und Neubau an gleicher Stelle

Nach der im Streitjahr geltenden Fassung des § 7b Abs. 1 S. 1 EStG können bei Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen in einem EU-Mitgliedstaat unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5% der Bemessungsgrundlage zusätzlich zur normalen AfA vorgenommen werden. Gemäß § 7b Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 1 EStG setzt dies u.a. voraus, dass „neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen“ geschaffen werden.

Darum ging es

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sich ein älteres, vermietetes Einfamilienhaus befand. Da das Haus sanierungsbedürftig war, entschloss sie sich Ende 2018, es abzureißen. Nach Kündigung des Mietverhältnisses beantragte sie im Juli 2019 die Baugenehmigung für ein neues Einfamilienhaus. Im Juni 2020 ließ sie das Altgebäude abreißen und der Neubau wurde von Juli bis Dezember 2020 errichtet. Für das Veranlagungsjahr 2020 machte sie bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung neben der regulären AfA eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Höhe von 15.209,43 Euro geltend. Das Finanzamt lehnte dies mit der Begründung ab, dass kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern eine bereits vorhandene Wohnung ersetzt worden sei. Einspruch und Klageverfahren hatten keinen Erfolg.

Entscheidung des BFH

Der BFH wies die Revision als unbegründet zurück. Nach Auffassung des Gerichts setzt die Sonderabschreibung nach § 7b EStG voraus, dass durch die Maßnahme tatsächlich neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen entstehen. Der Gesetzgeber habe mit der Vorschrift beabsichtigt, den Bau zusätzlichen Wohnraums zu fördern, um dem bestehenden Wohnraummangel zu begegnen. Eine bloße qualitative Erneuerung oder Modernisierung des bestehenden Bestandes reiche dafür nicht aus. Im vorliegenden Fall seien Abriss und Neubau Teil einer einheitlichen Maßnahme gewesen, deren Ziel der Ersatz des alten Gebäudes durch ein neues war. Bereits vor dem Abriss habe die Klägerin den Neubau geplant und die Baugenehmigung beantragt. Damit fehle es an der für die Förderung erforderlichen Vermehrung des Wohnungsbestandes.

Der BFH stellte außerdem klar, dass eine steuerliche Begünstigung nach § 7b EStG ausnahmsweise dann in Betracht kommen könne, wenn Abriss und Neubau weder zeitlich noch sachlich miteinander verbunden seien. Dies könne etwa dann der Fall sein, wenn ein Grundstück längere Zeit unbebaut geblieben sei oder erst später eine neue Nutzung beschlossen werde. Im vorliegenden Fall habe jedoch ein enger zeitlicher und sachlicher Zusammenhang bestanden, sodass keine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung geschaffen wurde.

Mit diesem Urteil konkretisiert der BFH die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und betont den Zweck der Vorschrift, den tatsächlichen Neubau zusätzlichen Wohnraums zu fördern. Steuerpflichtige sollten daher genau prüfen, ob ihr Vorhaben eine Erweiterung des Wohnungsbestandes darstellt oder lediglich eine Erneuerung des bisherigen Bestandes bewirkt. 

Es wurde vom BFH jedoch offengelassen, ob und falls ja in welchem Umfang eine Begünstigung nach § 7b EStG in Frage käme, wenn durch einen ersetzenden Neubau der Wohnbestand vermehrt würde, z.B. wenn ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzt wird.

Hinweis: Das Urteil wurde zwar nach § 7b EStG i.d.F. für den Veranlagungszeitraum 2020 erlassen. Abgesehen von der neuen Anforderung, dass die betreffenden Wohnungen nun als "Effizienzhäuser 40" mit QNG-Siegel klassifiziert werden müssen, sind jedoch keine weiteren Änderungen zur aktuellen Rechtslage verzeichnen. Das Urteil hat daher sowohl für bereits bestehende Altfälle als auch für zukünftige Fälle Relevanz.