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EmailBFH: Kein Steuerprivileg für Ökokonto beim Grundstückskauf
Ein "Ökokonto" ist kein Geldkonto, sondern eine Dokumentation von "Ökopunkten", die durch vorzeitige Ausgleichsmaßnahmen in Natur und Landschaft erzielt werden. Das Ziel ist es, die Umsetzung von Ausgleichsmaßnahmen zu flexibilisieren. So können Gemeinden frühzeitig Ausgleichsflächen schaffen, bevor konkrete Bauprojekte anstehen. Wenn ein Bauvorhaben zu Eingriffen in die Natur führt, können die benötigten Ökopunkte von diesem Ökokonto entnommen werden, anstatt dass der Vorhabenträger die Maßnahme selbst durchführen muss.
Ökokonto als Teil des Grundstücks
Im Mittelpunkt des aktuellen Rechtsstreits stand die Frage, ob die Zahlung für ein mit dem Grundstück verbundenes Ökokonto als eigenständige, grunderwerbsteuerfreie Leistung zu behandeln ist oder ob sie Teil der Bemessungsgrundlage für die Steuer darstellt. Die Klägerin (eine Stiftung) hatte im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens Grundstücke in NRW erworben und hierfür neben dem Kaufpreis auch einen Betrag für die Übernahme eines Ökokontos entrichtet. Das Finanzamt rechnete diese Zahlung zur steuerpflichtigen Gegenleistung hinzu, wogegen sich die Stiftung mit ihrer Klage und anschließenden Revision wandte.
Kein eigenständiges Wirtschaftsgut
Der BFH folgte der Argumentation des Finanzamts und des Finanzgerichts Münster und hat mit Urteil vom 04.06.2025 (II R 47/22) entschieden, dass Zahlungen für die Übernahme eines Ökokontos beim Grundstückskauf zur grunderwerbsteuerrechtlichen Bemessungsgrundlage zählen. Das Ökokonto, so der Senat, stelle keinen vom Grundstück losgelösten Vermögenswert dar. Vielmehr sei es ein behördlich anerkannter naturschutzrechtlicher Zustand des Grundstücks, der mit diesem fest verbunden sei. Die darin verbuchten Ökopunkte seien kein eigenständig handelbares Gut, sondern nur insoweit „übertragbar“, wie sie durch Dritte zur Erfüllung von Kompensationspflichten genutzt werden können, stets jedoch unter Nutzung des betreffenden Grundstücks.
Maßgeblich ist das Landesrecht
Da die Ökokonto-Verordnung NRW keine Möglichkeit zur freien Übertragung von Ökopunkten ohne Einbeziehung des Grundstücks vorsieht, sind diese aus Sicht des BFH untrennbar mit dem Grundbesitz verbunden. Die Zahlung für das Ökokonto dient daher unmittelbar dem Erwerb des Grundstücks und unterliegt damit der Grunderwerbsteuer. Die von der Klägerin herangezogenen Parallelen zu Fällen von Weihnachtsbaumbepflanzungen oder Eigenjagdrechten wies der BFH zurück, da es hier nicht um temporär mit dem Grundstück verbundene Nutzungen gehe, sondern um einen dauerhaft festgeschriebenen naturschutzrechtlichen Zustand.
Hinweis: Ökokonto-Verordnung gibt es in den meisten Bundesländern. Beim Erwerb von Grundstücken mit ökologischem Zusatznutzen – etwa im Rahmen eines Flurbereinigungsverfahrens – sollten Käufer die Grunderwerbsteuer sorgfältig kalkulieren. Wird ein Ökokonto mit übernommen, ist dessen Wert grundsätzlich steuerpflichtig, sofern keine klare Trennung vom Grundstück vorliegt. Prüfen Sie daher frühzeitig, ob Ökopunkte übertragbar sind oder ob sie rechtlich fest an das Grundstück gebunden sind. Sprechen Sie uns vor Vertragsabschluss gerne an, um böse Überraschungen bei der Steuerfestsetzung zu vermeiden.
Ansprechpartner
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Wenden Sie sich gerne an Ihren lokalen Ansprechpartner oder nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Unsere Kolleginnen und Kollegen helfen Ihnen bei allen auftretenden Fragen weiter.
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Dr. Stefan Grabs
Partner, Head of Sustainability, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Sustainability-Auditor IDW
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Jana Hesse
Partner, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin
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Paula Holey
Partner, Steuerberaterin, Fachberaterin für Restrukturierung und Unternehmensplanung (DStV e.V.)
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Dirk Klingbeil
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
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Dr. Dirk Iwanowitsch
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Volker Jüsgen
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
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Kathleen Morgenstern
Partner, Steuerberaterin
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Oliver Schmitz
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
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Alexander Spieß
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Certified Public Accountant (U.S.)
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Santosh Varughese
Managing Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Certified Public Accountant (U.S.)
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Dr. Stephan Zitzelsberger
Partner, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
