Kaufpreisaufteilung bei Immobilien: Neue gesetzliche Regeln durch § 6f EStG geplant

Hierzu ist die Einführung eines neuen § 6f EStG vorgesehen. Ziel der Neuregelung ist es, die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu kodifizieren und zugleich die Anforderungen an abweichende Aufteilungsmodelle zu verschärfen.

Hintergrund

Beim Erwerb einer vermieteten Immobilie entfällt der Kaufpreis wirtschaftlich auf die beiden unterschiedlichen Wirtschaftsgüter „Grund und Boden” sowie „Gebäude”. Für die steuerliche Behandlung ist diese Unterscheidung von erheblicher Bedeutung.

Während der Wert des Gebäudes über die Abschreibung für Abnutzung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden kann, ist der Wert des Grundstücks nicht abschreibungsfähig. Je höher der Gebäudeanteil ausfällt, desto höher sind in der Regel die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit die steuerlichen Entlastungen, die sich aus den Abschreibungen ergeben.

Aus diesem Grund kommt es seit Jahren regelmäßig zu Auseinandersetzungen zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung über die Frage, wie der Gesamtkaufpreis sachgerecht aufzuteilen ist.

Bisherige Rechtslage

Bisher gibt es keine ausdrückliche gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung. Maßgeblich sind die Grundsätze der BFH-Rechtsprechung sowie die von der Finanzverwaltung entwickelte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung.

Grundsätzlich wurde eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung anerkannt, sofern sie nicht lediglich zum Schein getroffen wurde und die tatsächlichen Wertverhältnisse realitätsgerecht widerspiegelt. Fehlt eine solche Vereinbarung oder erscheint sie wirtschaftlich nicht plausibel, erfolgt die Aufteilung anhand der Verkehrswerte von Grund und Boden sowie Gebäude.

Was der neue § 6f EStG vorsieht

Mit dem neuen § 6f EStG soll die bisherige Verwaltungsauffassung weitgehend auf Gesetzesrang gehoben werden. Der Entwurf sieht vor, dass grundsätzlich eine vertraglich vereinbarte Aufteilung vorrangig zu berücksichtigen ist, wenn sie nicht nur scheinbar vereinbart ist und die realen Wertverhältnisse wirtschaftlich vertretbar abbildet. Gibt es keine vertragliche Kaufpreisaufteilung, ist dabei stets das Verhältnis der Verkehrswerte beider Anteile zu Grunde zu legen. Dabei sollen die anerkannten Grundsätze der Immobilienbewertung und insbesondere die Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) maßgeblich sein.

Hierzu zählen insbesondere:

• das Ertragswertverfahren,
• das Sachwertverfahren sowie
• weitere Bewertungsverfahren der ImmoWertV, soweit sie im Einzelfall geeignet sind.

Zur Vereinfachung soll das BMF eine Arbeitshilfe auf seiner Internetseite veröffentlichen. Möchte der Steuerpflichtige hiervon abweichen, soll ein Nachweis in Form einer „Vor-Ort-Besichtigung“ und eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines von einer akkreditierten Stelle zertifizierten Sachverständigen oder Gutachters erforderlich sein. 

Nach der derzeitigen Entwurfsfassung soll die Neuregelung auf Erwerbsvorgänge Anwendung finden, die nach dem Tag der Verkündung des Gesetzes verwirklicht werden; Änderungen im weiteren Gesetzgebungsverfahren bleiben abzuwarten.

Das Ende der einfachen Restwertmethode?

In der Praxis wurde häufig ein vergleichsweise einfaches Modell verwendet: Zunächst wurde der Bodenwert anhand des Bodenrichtwerts ermittelt; der verbleibende Rest des Kaufpreises wurde anschließend dem Gebäude zugerechnet.

Diese Vorgehensweise führte oftmals zu vergleichsweise hohen Gebäudeanteilen und damit zu höheren Abschreibungsmöglichkeiten. Nach den geplanten Neuregelungen dürfte eine derartige Vorgehensweise künftig ohne weitergehende Verkehrswertplausibilisierung deutlich schwerer durchsetzbar sein, da die gesetzlichen Bewertungsmethoden stärker in den Vordergrund rücken.

Höhere Anforderungen an Gutachten

Von besonderer praktischer Relevanz sind die vorgesehenen Anforderungen an Nachweise, die von den Ergebnissen der Finanzverwaltung oder den gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren abweichen.

Laut Entwurf sollen künftig vor allem qualifizierte Sachverständigengutachten eine zentrale Rolle spielen. Vorgesehen ist, dass ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen vorgelegt wird. Zudem soll eine persönliche Besichtigung des Bewertungsobjekts erforderlich sein.

Konsequenzen für Kaufverträge

Auch künftig wird die vertragliche Kaufpreisaufteilung eine wichtige Rolle spielen. Allerdings wird das Finanzamt genauer prüfen, ob die vereinbarten Werte den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Rein steuerlich motivierte Aufteilungen ohne wirtschaftliche Grundlage werden noch schwieriger durchsetzbar sein. 

Investoren müssen sich daher darauf einstellen, dass sie höhere Gebäudeanteile künftig intensiver begründen müssen. Darüber hinaus können zusätzliche Kosten für Gutachten entstehen, wenn von den gesetzlichen Methoden abgewichen werden soll. Besonders betroffen sind Investitionen in Bestandsimmobilien, bei denen die Kaufpreisaufteilung für die langfristige Steuerplanung von wesentlicher Bedeutung ist.

Es kann daher bereits im Vorfeld eines Kaufs sinnvoll sein, die Plausibilität der vorgesehenen Kaufpreisaufteilung zu dokumentieren und sie gegebenenfalls durch sachverständige Bewertungen zu untermauern.

Hinweis: Auch wenn die endgültige gesetzliche Ausgestaltung noch abzuwarten bleibt, empfiehlt es sich, die vorgesehene Kaufpreisaufteilung bei geplanten Immobilienkäufen bereits jetzt kritisch zu überprüfen. Insbesondere bei größeren Investitionen kann eine frühzeitige steuerliche und bewertungsrechtliche Analyse helfen, spätere Diskussionen mit der Finanzverwaltung zu vermeiden. Wer künftig von den gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren abweichen möchte, sollte die erforderlichen Nachweise frühzeitig vorbereiten und die Begründung sorgfältig dokumentieren. Gerne beraten wir Sie!