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EmailEntgeltlicher Nießbrauch-Verzicht bei vermieteter Immobilie: Neue BFH-Rechtsprechung 2025
§ 24 Nr. 1 Buchst. a EStG erfasst Entschädigungen, die als Ersatz für entgangene oder entgehende Einnahmen gezahlt werden. Steuerlich relevant ist, dass die Zahlung wirtschaftlich an die Stelle von Einkünften tritt, auf die der Steuerpflichtige ohne das schädigende Ereignis Anspruch gehabt hätte. Typische Anwendungsfälle sind Abfindungen, Abstandszahlungen oder Entgelte für die vorzeitige Aufgabe von Einnahmequellen. Nach der Rechtsprechung kommt es nicht auf die zivilrechtliche Einordnung, sondern auf den wirtschaftlichen Gehalt der Zahlung an.
Sachverhalt des Urteils
In dem entschiedenen Fall besaß der Steuerpflichtige ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück und erzielte daraus laufend Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Jahr 2019 verzichtete er vertraglich auf das Nießbrauchsrecht und erhielt dafür eine einmalige Ablösesumme.
Im Zuge einer Betriebsprüfung bei der Klägerin vertrat das Finanzamt die Auffassung, dass die Ablösung des Nießbrauchs zu Einkünften gemäß § 23 EStG geführt habe. Das Finanzamt behandelte die Zahlung somit als steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft. Das Finanzgericht folgte dieser Auffassung nicht und gab der Klage statt.
Entscheidung des BFH
Der BFH hob das Urteil auf und verwies die Sache zurück. In seiner Entscheidung habe das Finanzgericht rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt, dass der entgeltliche Verzicht auf das Nießbrauchsrecht an einer vom Nießbraucher vermieteten Immobilie zu einer steuerbaren und steuerpflichtigen Entschädigung für entgangene Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gem. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG i.V.m. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG führt. Dieser Tatbestand habe gem. § 23 Abs. 2 EStG Vorrang gegenüber den vom Finanzamt angenommenen und vom Finanzgericht abgelehnten sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG.
Der BFH stellt ausdrücklich klar, dass der entgeltliche Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Objekt nicht als bloße Vermögensumschichtung zu behandeln ist. Maßgeblich sei der wirtschaftliche Gehalt der Zahlung: Sie trete an die Stelle der künftig entgehenden Mieterträge. Damit liege eine steuerbare Entschädigung i.S.d. § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG vor.
Einer Steuerbarkeit der Entschädigungszahlung stehe auch nicht entgegen, dass die Klägerin auf das Nießbrauchsrecht freiwillig verzichtet haben. Der BFH distanziert sich ausdrücklich von früheren Entscheidungen, in denen tatbestandlich vorausgesetzt wurde, dass der Ausfall der Einnahmen entweder von dritter Seite veranlasst wurde oder, wenn er vom Steuerpflichtigen selbst oder mit dessen Zustimmung herbeigeführt worden ist, dieser unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand.
Hinweis: Der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht gegen Einmalzahlung ist aus steuerlicher Sicht künftig mit erhöhter Vorsicht zu gestalten. Die BFH-Rechtsprechung führt dazu, dass Ablösezahlungen regelmäßig als steuerpflichtige Entschädigungen behandelt werden. Dies betrifft insbesondere vermietete Immobilien, bei denen bislang laufende Einkünfte erzielt wurden. Gerne beraten wir Sie!
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