Neues BMF-Schreiben zur Aufwandsabgrenzung bei der Modernisierung von Gebäuden veröffentlicht

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude sind in der Regel Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden können. Unter bestimmten Umständen führen sie jedoch zu Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder anschaffungsnahen Herstellungskosten. In diesem Fall können sie nur im Wege der AfA berücksichtigt werden.

Aktualisierung der steuerlichen Abgrenzungsgrundsätze

Nach mehr als 20 Jahren hat das Bundesfinanzministerium am 26.01.2026 ein neues Schreiben zur steuerlichen Behandlung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen veröffentlicht. Damit reagiert die Finanzverwaltung auf technische Entwicklungen wie Wärmepumpen, PV-Anlagen und moderne Dämmstandards. Das Schreiben ersetzt die bisherigen Fassungen von 2003 und 2017 und konkretisiert insbesondere die Regelungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Katalog zentraler Ausstattungsmerkmale

Im Gegensatz zum BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003, in dem der Katalog der zentralen Ausstattungsmerkmale nicht abschließend war, legt das BMF nun vier verbindliche Bereiche fest, die für die Prüfung einer Standardhebung maßgeblich sind:

• Heizungsinstallation
• Sanitärinstallation
• Elektroinstallation
• Fenster

Technische Neuerungen wie Wärmedämmung oder Wärmepumpen gehören steuerlich nicht zu diesen Merkmalen. 

Verbesserung von Ausstattungsmerkmalen

Zu den Herstellungskosten zählen auch Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen, die über den ursprünglichen Zustand hinausgeht. 

Um zu beurteilen, ob eine deutliche Erhöhung des Gebrauchswerts stattgefunden hat, muss der Standard des Wohngebäudes im ursprünglichen Zustand mit dem Standard nach der Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme verglichen werden. Eine zeitgemäße, substanzerhaltende Erneuerung liegt vor, wenn ein Wohngebäude durch Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen in einen ordnungsgemäßen Zustand entsprechend seinem ursprünglichen Zustand versetzt oder dieser Zustand in zeitgemäßer Form wiederhergestellt wird.

Energetische Maßnahmen wie der Austausch einer Gasheizung gegen eine Wärmepumpe führen allein nicht zu einer Verbesserung. 

Sanierung in Raten

Der Betrachtungszeitraum wird von fünf auf drei Jahre verkürzt. Erfolgen Modernisierungen innerhalb dieser Frist, kann eine einheitliche Sanierungsmaßnahme vermutet werden.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Im Vergleich zum BMF-Schreiben aus dem Jahr 2003 hat die Finanzverwaltung die Erläuterungen zum Institut der anschaffungsnahen Herstellungskosten neu aufgenommen und konkretisiert deren Abgrenzung anhand zahlreicher Beispiele aus der Rechtsprechung. 

Es wird nun detailliert beschrieben, welche Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach Anschaffung eines Gebäudes unter die Regelung fallen, wie der maßgebliche Dreijahreszeitraum zu bestimmen ist und wie die 15%-Grenze anzuwenden ist. Darüber hinaus legt das BMF fest, welche Maßnahmen ausdrücklich nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten. 

Neu ist auch die Einbeziehung teilentgeltlicher Erwerbsvorgänge, für die nun klare Vorgaben zur Berechnung und Zuordnung der Aufwendungen bestehen. 

Zusammentreffen verschiedener Aufwandsarten

Werden gleichzeitig Maßnahmen zur Herstellung eines betriebsbereiten Zustands, zur Erweiterung oder zur wesentlichen Verbesserung durchgeführt, ist grundsätzlich aufzuteilen – es sei denn, die Aufwendungen gelten insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Hinweis: Das Schreiben gilt in allen offenen Fällen. Bei laufenden Sanierungen in Raten verkürzt sich der Prüfzeitraum ab sofort auf drei Jahre.